Bürogebäude i4 – iCampus im Werksviertel , München/ Deutschland

Bauherrschaft
R&S Immobilienmanagement GmbH, München

Projektdaten
Planungsbeginn: 04/2021
Baubeginn: 05/2023
Inbetriebnahme: 09/2024
BGF: 3.581 qm
NRF: 2.872 qm
Bürofläche ca.: 3.000 qm
BRI: 13.780 cbm

Standort
Friedenstraße 24a, 81671 München

Projektbeteiligte
Projektsteuerung: SCHWAB.engineers Projektmanagement GmbH, München
Bauüberwachung: concepting Projektmanagement GmbH, Landshut
Tragwerksplanung: Ametsbichler + Lehr Ingenieurgesellschaft mbH, München
Haustechnik: Com 4 tec GmbH, Riedenburg
Elektroplanung: Ingenieurbüro Kaulich & Hofmann, Lappersdorf
Bauphysik: PMI GmbH, München
Freianlagenplanung: LRO GmbH & Co. KG, Stuttgart
Brandschutzsachverst.: Görtzen Stolbrink & Partner mbB, Kalkar
Vermessungsleistungen: Geosys-Eber Ingenieure, München
SiGeKo: M-Ö-K, Werdau

Innenausbau für Mieter: Henn GmbH, München

Die Quartiersentwicklung „iCampus im Werksviertel“ des Bauherrn und Bestandshalters R&S Immobilienmanagement trägt mit über 120.000 qm geplanter Geschossfläche wesentlich zur Stadtentwicklung am Münchener Ostbahnhof bei. Mit Fertigstellung des „i4“ zählt der neue Campus neun Gebäude, die unter Beteiligung international renommierter Architekturkollegen entstehen. Ihre Formensprache nimmt deutlichen Bezug auf die frühere Nutzung des Areals durch produzierendes Gewerbe.

Die knapp 600 qm messende Baufläche des Teilprojekts i4 nimmt sich im Reigen der benachbarten Gebäude eher klein aus. An einem Schwenk der Friedenstraße gelegen, markiert der Neubau jedoch wahlweise den Abschluss des Areals oder aber den Auftakt dazu – der Standort gegenüber den Gleisanlagen des Ostbahnhofs erweist sich als Filetgrundstück.

Das baurechtlich zulässige Volumen kann es nur schwer mit den benachbarten, loftartig konzipierten Neubauten aufnehmen. Der Entwurf für den beschränkten Wettbewerb konnte durch die Präsenz überzeugen, die das i4 durch seine Andersartigkeit in Fassadengliederung und Material in Bezug auf die Umgebung erhält – die klar gerasterte Rhythmisierung der Nachbarbauten klingt dabei zwar an, die Stellung als „Sonderling“ in der Gebäudereihe bleibt aber erhalten. Zusammen mit der vormaligen, von den Neubauten i2 und i3 eingerahmten Rhenania-Villa (i1) als historischem Stadtbaustein trägt das i4 zur Adressbildung des iCampus im Werksviertel bei.

Als Referenz in einem Fabrikareal dient uns der Typus eines klassischen Kesselhauses, beispielhaft jenes in Leverkusen-Opladen. Dessen Andersartigkeit ergab sich aus seiner besonderen Funktion – wahrgenommen wird es aber trotz Sonderrolle ganz selbstverständlich in der Einheit immer als Teil des Ganzen.

Den eleganten i4-Fassaden liegt das innere Ausbauraster von 1,5 m als Konstruktionsraster zugrunde, sie zeigen eine Kombination aus der Lochfassade der Villa und einer feingliedrigen Version der Loft-Nachbarn. Schattenwurf und Plastizität sind ebenso wichtig wie eine einwandfreie handwerkliche Detaillierung und Ausführung. Für die plastische Ausformung nutzen wir die Möglichkeiten des Materials Ziegel, mit dem sich deutliche Vor- und Rücksprünge im Wandaufbau herstellen ließen. Die Fensterflächen liegen tief in der Wand. Der normalformatige Klinker ist klassisch als Läuferverband und bei den Stürzen als Grenadierschicht händisch vermauert. Dekor ist kein Verbrechen, Fassaden und Details dürfen auch schön sein. Ebenfalls im Sinne der Adressbildung ist der Eingangsbereich stark durch eine Rückstaffelung der Wandflächen inszeniert. Dahinter öffnet sich die ebenso übersichtlich wie einladend und freundlich gestaltete Lobby mit dem zentral eingefügten Erschließungskern.

Die Büroflächen in den Obergeschossen (ca. 3.000 qm) mit lichten Raumhöhen zwischen 3 und 4 m sind so organisiert, dass sie geschossweise vermietet oder sogar je Etage in zwei kleinere Mietflächen aufgeteilt werden können. Da das Fassadenraster des Skelettbaus dem Ausbauraster entspricht, lassen sich an jeder Stelle Innenwände anschließen, ohne aufwendige Sonderlösungen. Alle denkbaren Bürolayouts – Zellen-, Kombi-, Großraumbüros und Multispace-Office bis Business-Lounge – sind umsetzbar.

Auch wenn eine Fensterlüftung in der Übergangszeit möglich ist, sorgt eine unterstützende Lüftung mit geringer Luftwechselrate für Behaglichkeit, ebenso wie die Betonkerntemperierung im materialsparenden, vorgefertigten Deckensystem mit integrierter Haustechnik. Die Lüftungstechnik im UG ist mit hocheffizienter Wärmerückgewinnung ausgestattet. Die Verschattung übernehmen Außenrollos. Eine PV-Anlage auf dem Dach gewinnt eigenen Strom. Das Haus ist an Fernwärme und Nahkälte aus dem Quartier angeschlossen, der Primärenergiebedarf liegt bei 55,5 kWh/(m2·a) (63 % des Vergleichswerts GEG). Die Zertifizierung des Standards „LEED Gold“ ist derzeit in Bearbeitung.

Der großzügige Dachgarten mit 82 qm bildet das Sahnehäubchen. Er bietet einen fantastischen Blick über den Ostbahnhof, weiter bis zur Frauenkirche und auch zu den Alpen.